Tassi mutuo: cosa sono
Per capire cosa sono i tassi d’interesse sui mutui e le logiche con cui salgono o scendono, è necessario capire cosa sono i tassi d’interesse.
Il tasso d’interesse è il costo del denaro o, più precisamente, della disponibilità temporanea del denaro in capo ad un soggetto che ne necessita.
Come molti altri beni e servizi, anche il denaro viene offerto e richiesto in particolari mercati: dall’incontro fra domanda e offerta si genera un prezzo a cui avvengono gli scambi. Questo prezzo è il tasso d’interesse.
La domanda rappresenta le necessità di denaro delle famiglie per acquistare ad esempio una casa o un’automobile, o delle imprese per acquistare impianti o macchinari da impiegare nelle loro attività produttive.
L’offerta di denaro è invece una variabile prevalentemente esogena, gestita in parte da soggetti istituzionalmente preposti a vigilare sulla quantità di denaro in circolazione (le banche centrali) e, in parte, dipendente dalle famiglie e imprese che immettono nel sistema i loro risparmi, dandoli in prestito ai soggetti bisognosi.
Di solito espresso su base annuale, il tasso d’interesse è quindi il costo che si paga per avere in prestito del denaro.
Espressione della normale remunerazione di un investimento senza rischio (si pensi ai titoli di stato di alcune nazioni particolarmente solide come la Germania o gli Stati Uniti), è determinato da un tasso base, a cui viene aggiunto un cosiddetto Spread, espressione della rischiosità del soggetto a cui si presta il denaro.
In sintesi, lo Spread è il ricarico che la banca decide di sommare al costo del finanziamento sostenuto per attingere al denaro, quale compensazione del rischio associato al prestito e quale margine di guadagno effettivo.
Tassi mutuo: fissi e variabili
Fra le principali banche mondiali, il denaro viene comprato e offerto ad un costo – in Europa chiamato Euribor, Euro Interbank Offered Rate – che è il tasso medio a cui avvengono le transazioni finanziarie in Euro tra le banche europee.
Un prestito o un mutuo a tasso variabile dovrà perciò avere un costo più alto dell’Euribor per compensare le spese di gestione e i rischi connessi al soggetto al quale viene concesso il mutuo. Questo margine aggiuntivo è lo Spread.
Nei mutui a tasso fisso, lo Spread costituisce invece il margine aggiuntivo rispetto all’IRS (Interest Rate Swap) che è il tasso d’interesse che la banca paga per proteggersi dalle future variazioni dei tassi d’interesse rispetto al tasso fisso finale che applica sul mutuo. L’IRS è un parametro complesso: in sintesi, in un orizzonte temporale di decine di anni quali le scadenze dei mutui, deriva dal fatto che le variazioni dei tassi potrebbero avere forti ripercussioni negative sulla banca erogante e, quindi, è necessario neutralizzarle.
I vantaggi dei mutui a tasso variabile sono legati al fatto che, a parità di ogni altra condizione, la rata da pagare è normalmente più bassa rispetto a quella di un mutuo a tasso fisso.
Per contro, in caso di forti rialzi dei tassi d’interesse nel corso degli anni, lo svantaggio è che il debitore può trovarsi a fronteggiare rate mensili il cui costo è sensibilmente cresciuto rispetto alle rate iniziali e potrebbe non essere più sopportabile.
Nei mutui a tasso fisso, questa evenienza non si può verificare perché il tasso d’interesse e, quindi, la rata mensile non possono variare negli anni, sebbene un po’ più alti rispetto a quelli del mutuo a tasso variabile.
Nel panorama dell’offerta bancaria attuale, esistono anche i mutui a tasso misto che sono una combinazione dei due con cui il soggetto ricevente il denaro (mutuatario) può contrattualmente passare dal tasso variabile al tasso fisso, ovviamente a fronte di un costo iniziale leggermente maggiore.
Tassi mutuo: perché scendono
I tassi d’interesse salgono e scendono in base alle leggi di domanda e offerta.
Allora, come si interpreta la forte discesa dei tassi riscontrata in questi ultimi anni?
Sotto, l’immagine che illustra la discesa dei tassi d’interesse negli ultimi 10/15 anni.
Fonte: Il Sole 24ore, 07/01/2019
La discesa è ormai pluridecennale in quanto, a ben guardare, continua ormai da metà degli anni ’80, quando era partita da livelli dei tassi ben oltre il 10 per cento, e trova le sue cause essenzialmente in due ragioni.
La prima è la progressiva riduzione dell’inflazione che, grazie alla diffusione degli scambi commerciali globali e all’entrata di fornitori di beni e servizi a costi bassissimi come la Cina, si è portata a livelli molto bassi. Addirittura, in molti Paesi come il Giappone e l’Europa, l’inflazione è vicina a zero.
La seconda ragione risiede nelle potentissime politiche di supporto monetario, introdotte praticamente in tutto il mondo sviluppato, per sostenere la crescita dopo la crisi finanziaria del 2008. Queste politiche cercano di sostenere la crescita mondiale mantenendo artificialmente bassi e, in molti casi, sotto zero i tassi d’interesse che le banche centrali applicano alle banche per l’approvvigionamento di denaro da prestare a loro volta ai clienti.
Tassi mutuo: la surroga, una grande opportunità di risparmio
Introdotta dalla legge Bersani nel 2007, la Surroga è una procedura grazie alla quale si può trasferire a costo zero un mutuo dalla banca erogante ad una nuova banca che offre condizioni migliori.
Mantenendo invariato l’importo di debito residuo legato al mutuo (surrogazione del mutuo), questa possibilità consente di spostare il debito verso una banca che consente condizioni migliori in termini di durata del mutuo e di importo della rata.
Il passaggio tramite Surroga comporta il subentro della nuova banca nell’ipoteca gravante sull’immobile con le spese notarili a carico della banca subentrante.
Per legge, anche i costi di istruttoria della nuova pratica e di perizia dell’immobile sono a carico della banca subentrante.
A fronte di moderati costi aggiuntivi, oltre al rinnovo del vecchio mutuo, è anche possibile ottenere una nuova somma aggiuntiva in prestito (sostituzione del mutuo).
Poiché si mantiene invariato l’importo da restituire, il ricorso alla Surroga è conveniente per chi ha un mutuo avente scadenza lontana, con una quota di interessi preponderante sulla rata mensile.
Conviene invece meno a chi, essendo vicina la scadenza del mutuo, ha una rata costituita soprattutto da rimborso debito e pochi interessi.
Sebbene alcune banche cerchino illegalmente di imporre costi sui clienti in uscita, il monitoraggio da parte delle autorità preposte è molto stretto: i trasferimenti ad altra banca sono stati quindi molto numerosi e l’istituto si è rivelato estremamente efficace nel permettere ai mutuatari di risparmiare sulle rate mensili.